大家さんに負担をかけない家賃交渉ノウハウ
新型コロナウィルス感染症の拡大防止策として、日本全国に緊急事態宣言が発出されました。
多くの人は必要最低限の外出のみとなりました。
その影響から、飲食店や美容室・エステサロン・ネイルサロン・アイビューティーサロン・リラクゼーションサロンなど私たちのクライアントの店舗様でも客数の低下や、休業を余儀なくされています。
今回は本当に重大な危機ということで、政府の経済活動支援のための予算も過去最大のものとなりそうです。
しかしながら、本当に多くの企業が経営不振に追い込まれているため、国や自治体に助けを求める企業が後を絶たず、補助金・助成金・給付金などの窓口も対応に苦労しているようです。
そのため、キャッシュが足りなくなる店舗も増えてきており、すでにテナントの家賃の減額要請や滞納が始まってきています。
この記事では、店舗様と大家さんの双方に出来るだけ負担がない形で家賃を減額できる方法について解説します。
※この記事の情報は2020年5月3日時点のものです。最新情報については関係各所のHPなどをご参照ください。
まず、家賃交渉について解説し、最後にノウハウを紹介するという流れとなります。
家賃交渉の解説は不要で、ノウハウのみを知りたいという方は下記をクリックしてください。その章までスキップします。
＜この記事の目次＞
目次
１．店舗の家賃交渉とは
飲食店や美容室・各種サロンなどのテナント家賃の減額交渉は、その物件を借りるときはもちろん。契約した後でも「借地借家法３２条１項」に基づいて交渉することが可能です。
※借地借家法３２条１項
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
あなたが今の店舗のテナントを借りた時にも賃貸借契約書に「賃料が著しく不相当となったと甲が認めたときは、賃貸借期間中といえども甲は乙と協議のうえ賃料を改定することができる」というような内容が記載されているのではないでしょうか。
家賃交渉が発生する場合の多くは、固定経費を削減したい時に起こります。
今回のような新型コロナウィルス感染症の影響によって経営不振に陥ってしまった場合は、固定経費の削減が重要となります。
固定経費には「人件費」など様々なものがあります。
人件費に関しては雇用調整助成金などサポートする制度がすでにありますので、この記事ではテナント家賃の減額交渉について解説します。
※ちなみに雇用調整助成金については下記の記事をご参照ください。
▶COVID-19による経営不振の対抗策「クラウドファンディング」
▶COVID-19による経営不振の対抗策「販促アプリ活用事例」
テナント家賃の減額交渉に成功すれば固定費がある程度削減されて損益分岐点も下がり、新型コロナウィルス感染症がある程度の収束を見せるまで経営をもたせることができる可能性が高まります。
２．大家さんのことも考えた家賃交渉
TwitterなどのSNSで「大家さんは地主や不動産系の投資家などお金持ちが多いので、家賃くらいまけてもらえるんじゃないの？」などの投稿も時々見かけます。
しかし、それは誤解です。
実際には、テナント賃貸などの事業は空室損害や修繕などの苦労も多く、傍から見るほど儲かるものではありません。
特に不動産系の投資家の場合はローンを組んでいる人も少なくないため、家賃の減額や滞納が続くと、そのローンの返済が滞ってしまい破綻してしまうこともあります。
ちなみに2008年9月に起こったリーマンショックの時にも、今回のように家賃交渉や滞納が頻発して大変だったようです。
その時は2009年10月から厚生労働省が「住宅手当緊急特別措置事業」を開始して、全国の大家さんのサポートをしました。
ですので「大家＝お金持ち」という考えは間違いで、今回の新型コロナウィルス感染症の影響で、あなたと同じように困っている人であることを念頭におきましょう。
「お互いに助け合い」の精神で家賃交渉をすることが、今後の関係性も壊さず、むしろ絆が深まると私たちは考えています。
３．国や自治体の方針は？
海外では国家レベルで家賃の補助が行われています。
例えばアメリカでは、2020年3月27日に成立した緊急の経済対策法に基づいて「賃料を滞納しても大家は120日間延滞料を徴収できない」などがあります。
一方で大家さんの負担を軽くする意味で「物件のローンを払えなくても60日間は金融機関の差し押さえを受けない」などもあります。
現在、国や自治体ではどのような補助を行っていく方針なのかを解説します。
いくつかの自治体では、テナントの賃料を補助することで大家さんの負担を軽くする制度を打ち出しているところもあります。
（例）
千葉市→減額した賃料の80％補助（上限50万円 / 1テナント）
神奈川県鎌倉市→売上5％減の店舗には1ヶ月25～50万円を補助。
福岡市→賃料の80％補助（上限50万円まで）
北九州市→賃料の80％補助（上限40万円まで）
宮崎市→賃料の80％補助（上限10万円まで1ヶ月分）
山形市→最大3ヶ月分の賃料を補助（上限30万円）
※この記事の情報は2020年5月3日時点のものです。最新情報については関係各所のHPなどをご参照ください。
などなど、各自治体が国に先駆けて補助を開始しています。
詳しくは「あなたの店舗がある場所名 テナント料 コロナ」などで検索していただければと思います。
国の方針はまだ検討中の部分も多いのでゴールデンウィーク明けなど近日中に発表されるでしょう。
４．一般的な家賃交渉とは？
家賃交渉はその店舗の業種や規模によって内容は違います。
４-１．家賃を交渉する３つの方法
本章では、一般的によくある減額方法を紹介します。
まずよくあるのは「賃料の値下げ」を交渉することです。
新型コロナウィルス感染症の影響による経営不振をどれくらいで取り返せるか分かりませんので、店舗を経営するあなたとしては永続的な賃料減額が望ましいところだと思います。
しかし、大家さんにとってはさすがにそれでは厳しいので、この新型コロナウィルス感染症がある程度収束を見せるまでの期間を賃料減額してもらうように交渉するのが無難でしょう。
あとは「支払い猶予」を交渉もよくある方法です。
今回のような場合は、今後2～3ヶ月はV字回復の目途は立たなそうな気配です。
そのため、まずは3ヶ月程度の家賃の支払いを待ってもらうように交渉するのも手です。
その他には、テナントを借りた時に敷金（保証金）を預けているはずですので、その一部をテナント賃料にあてるように交渉する方法があります。
以上のように「賃料の値下げ」「支払い猶予」「敷金充当」の３つがよくある家賃交渉の方法です。
４-２．値下げ金額
一般的な家賃交渉の場合は、近隣相場を確認してから無理のない範囲の金額に値下げしてもらえないか？という感じです。
しかし、今回のような新型コロナウィルス感染症などの非常事態においては「まずは店舗を長期間（6ヶ月など）維持できる賃料」を希望額として伝えましょう。
大家さんにとってもテナントを借りてくれている店舗が閉店して、空き物件になってしまうのは最悪のケースだと考えています。
そのため「このテナント物件を今後も借り続けたい！」という気持ちを込めて中・長期的に考えた賃料を提示するようにしましょう。
もちろん、ただ大家さんに値引きをお願いするのではなく、自分でも公庫からの融資を受けたり、助成金などを申請するなどキャッシュを集める努力をすることが大前提です。
ちなみに、大家さんの多くは銀行から融資を受けてその物件を保有しています。
例えば投資目的にしている大家さんの場合は、10％の家賃減額で赤字となる人もいるでしょう。
もちろん、築年数の多い物件を持つ大家さんはそのぶん利回りが高くなっている場合が多いですし、地主さんだった場合も赤字になりにくいため、減額してもらえる金額は大きくなります。
というように大家さんの事情も考慮しつつ交渉を進めていくようにしましょう。
５．【オススメ】損害保険を活用するノウハウ
さて、それではこの記事の最後に私たちのパートナー企業のクライアントで大家さんに出来るだけ負担をかけずに家賃交渉に成功したノウハウを紹介させていただきます。是非一例としてご一読ください。
あなたの店舗経営のヒントに少しでもしていただける部分があれば幸いです。
こちらで紹介させていただくノウハウとは、火災や地震などの損害保険を活用することです。
損害保険とは、火事や地震で建物が壊れた時のための保険です。
あなたの店舗があるテナント物件でも損害保険に加入している可能性は高いでしょう。
「火事や地震もないし、そもそも壊れていないから保険は使えない」と思っていませんか？
今回の新型コロナウィルス感染症の影響による経営不振で苦境に立たされている方も多い中、代行サービスを通じて損害保険を申請して大家さんに現金を受け取っていただき、それを原資として店舗様の家賃交渉を応じていただき、共にこの状況を乗り越えてただきたい！と思いご案内いたします。
ちなみに、私たちのパートナー企業のクライアントでもある関東で複数店舗展開するアイラッシュサロン様では、この方法で家賃交渉を行い半分以上のテナントで５０％未満（３カ月）の家賃減額に成功しています。
ご案内させていただくのは、私たちアクティブメディアのパートナー企業であり、定期的にセミナーを共同開催している株式会社SPEEDY代表の齋藤光司氏です。
※株式会社SPEEDY
〒107-0062 東京都港区南青山1-15-9 第45興和ビル8Ｆ
ヘアカラー専門店SPEEDYの経営及びフランチャイズ事業（現在6店舗展開）
齋藤氏が顧問を務める日本住宅修繕協会が提供するサービス「損害保険申請コンサルティング」についてお話を伺いました。
Q１
新型コロナウィルス感染症の影響による経営不振のため、店舗の家賃について悩まれている飲食店や美容室、サロン様向けのサービスとのことですが、具体的にはどのようなサービスなのか教えていただけますでしょうか？
A１
当協会は、一軒家や建物の大家さんが既に加入している火災保険を適正に活用するサポートを行っています。
火災保険には多くの補償が付帯されておりますが、多くの方がこれらの保険請求をしていません。
例えば、台風による「家主が気づかない・生活に支障をきたさない」ような、被災の修繕などです。
屋根瓦のズレ、雨樋の湾曲や、棟板金の浮き、外壁の損傷など、普段は気づかない傷に対して、保険請求をします。
実は「うちは壊れていないから大丈夫」と思っている大家さんの80％が被災しているのです。
認定され振り込まれた保険金は約款上、「お見舞金」となりますので修繕せずに貯蓄しても大丈夫です。
当協会では過去３万件以上の実績を基にノウハウを蓄積し、保険金認定率は９割で平均１２５万円の獲得に成功しています。
（ちなみに一般の方が実施しても５割５０万円程度です）
そちらを店舗様との家賃交渉に応じるための原資としてご活用いただく。といった内容です。
Q２
こちらはどのような店舗が対象となるのですか？
A２
以下の保険に加入している建物オーナー、一軒家の大家さんにテナント物件を借りている店舗様が対象になります。
【民間系 保険会社】
・AIG損害保険（AIU・富士火災）
・日新火災海上保険
・東京海上保険
・大同火災海上保険
・セコム損害保険
・共栄火災海上保険
・朝日火災海上保険
・楽天損害保険
・明治安田損害保険
・三井住友海上火災保険
・日立キャピタル損害保険
・損保キャピタル日本興亜
・ソニー損害保険
・SBI損害保険
・あいおいニッセイ同和損害保険
【共済系 保険会社】
・JA共済/建物更生共済
・こくみん共催coop全労済
など、私たちが調査・申請をサポート可能です。
上記以外はお問合せください。
もちろん、以前から保険加入していることが条件となりますので、これから加入しての申請はできません。
Q３
どうして保険金が受け取れるのでしょうか？
A３
⽕災保険は⽕事でないと補償されないと思われている⽅が多いですが、⾃然災害（台⾵など）も補償対象となります。
調査すると90％の確率で何らかの申請ができる⾃然災害による被害が確認できる為、正しく申請をすることにより、保険⾦を受け取って頂くことが可能です。
Q４
保険申請すると大家さんが支払う保険料が上がるのでは？
A４
保険料が値上がりすることはありません。
お客様に過失がない事故（⾃然災害による）が補償される為です。
⾃動⾞保険のように等級制度も存在しません。
Q５
違法行為（詐欺）ではないですよね？
A５
保険の違法行為（詐欺）は故意に事故を付けて申請することです。（建物を燃やす・壊すetc）
当協会でサポートする申請は物件の現況にて保険認定される事故を⾒つけ申請している為、違法⾏為に該当しません。
むしろ保険⾦の不払い問題などが発⽣し、受け取れるべき保険⾦を受け取れていないという不利益が発⽣しています。
その不利益解消の為に活動しているのが損害保険利活⽤推進機構です。
また当然ですが、当協会では保険会社が認めるであろう自己箇所を正しく発見し、保険対象外の事故を申請することは行いません。事実、保険会社から詐欺行為で指摘が入ったことは過去に一度もありません。
Q６
賃貸マンションでも申請できますか？
A６
残念ながら建物種類に拘わらず、建物全体にかけられているオーナー様が加⼊の⽕災保険が対象となります。
分譲賃貸の場合なども申請不可となります。
Q７
保険⾦を受け取ったら⼯事しなくてはいけないでしょうか？
A７
保険約款上、⼯事しなければいけない義務はありません。
受け取られる保険⾦は使途⾃由の現⾦になりますので、今回の新型コロナウィルス感染症の影響による経営不振の対抗策になど、ご⾃由にお使いください。
Q８
費用はどれくらいかかりますか？
A８
保険申請に成功した場合に、その金額の40％（税抜）をコンサル費用・成功報酬として頂戴しております。
40％を高額と感じる方もいらっしゃいますが、保険申請には精度の⾼い⾒積書や現場写真が必須となり、⼀般の⽅がご⾃⾝で申請されること⾃体が困難です。
また、認定率・保険⾦額が低くなることが容易に予測されます。きちんと認定され、⾼い保険を受け取る為には、保険会社が認める単価での⾒積作成や、事故状況を証明できる写真撮影が必要となります。
ご⾃⾝で申請される場合と単純⽐較した場合でもコンサル依頼された⽅がお客様が得することになりますので、しっかりとご検討してください。
もちろん、当協会では大家様に保険金が下りなかった場合は、一切お金をいただきません。
また、その他のセールスもいたしません。
大家様に保険が入金された後に「リフォームをするか」「現金で受け取るか」をご選択いただきます。
Q９
大家さんとのやり取りもお願いできるのでしょうか？
A９
大家さんへの説明やアプローチも当協会がフォローいたします。
Q１０
資料など詳しく知りたい方の問合せ先はどちらになりますか？
また、店舗様で準備しておくものはありますか？
A１１
まずはサービスの説明や個別相談などを承る無料オンライン説明会を用意しております。
齋藤さん、どうもありがとうございました。
６．無料オンライン説明会・お問合せはこちら
この記事をご覧いただいているあなたの店舗でも、家賃交渉をご検討であれば、ぜひ無料オンライン説明会にご参加いただくか、日本住宅修繕協会のコンサルタントに無料相談されてみてはいかがでしょうか？
説明会はオンライン会議システムのZOOMにて行いますので、まずはお気軽に下記フォームよりお申込みください。
※お申し込みの際は「ご紹介者（お知りになったきっかけ）」の部分に「アクティブメディア」とご記載ください。
それではこの記事は以上です。
あなたの店舗経営のヒントに少しでもしていただければ幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
